活力型到失能型保利和熹会运营模式之变

背靠西山，依托120万平米的西山林语社区，作为保利集团对养老产业的首次探索，保利安平·和熹会老年公寓是在社区配套的自持酒店基础上改造而成。这意味着保利和熹会与许多房地产开发商所建设和运营的养老地产项目有所区别，养老业务和地产业务之间没有必要的连结。不过，在商业模式方面，保利和熹会还是探索出了一套将会员积分制做成完整体系的独门秘笈，其专业照护团队也是北京400家养老院中的佼佼者。

但这一蹒跚学步的探索也不乏成长的烦恼，在经营的过程中，由于实际入住群体与最初定位不完全一致，因此保利和熹会项目的运营模式也由最初的活力型会所转变成了以失智失能型老人照护机构。

“保利在哪个省市有地产，有物业配套，社区有需要建老年公寓的需求，我们就会去到哪里。第二个点可能在西塘，第三个在广州，第四个是成都……我们将把和熹会打造成全国布局养老服务品牌。”保利·和熹会院长助理李子辰在接受记者采访时表示。

【非典型养老模式】

资料显示，和熹会采用会员制加房租的收费模式，目前会员费5万元起，加上医疗押金2万元，每人伙食费900元/月，综合服务费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从5000元到15000元/月不等。

这样的收费模式，看似和其他养老机构并无不同，即以“价格”为门槛，入住前需缴纳一笔“医疗押金”，护理费另算。

“与其他养老机构不同，和熹会是真正把会员、押金和后期的会员活动联系在一起，会员制将做成一个整套体系，在全国和熹会的项目内同行。”李子辰对记者说到。

李子辰说，目前和熹会会员根据收费不同分为A、B、C三类，在后期的活动和积分上也会有差异，每年享受的会员增值服务也不一样，会员费在50万以上的会员免床位费。又如，老年人歌唱表演，唱一首歌积1分，级别比较高的会员一首歌可积3分或者更多。而积分直接和礼品兑换等相挂钩。

“除此之外，和熹会拥有最专业的的照护团队，在北京400家养老院中，和熹会是唯一一家一线照护是由专业的大专院校的护士来提供服务的。”李子辰介绍说，“我们的医疗团队上岗前还会接受保利安平专门的内部培训，讲师均来自北京各大三甲医院；上岗后，也会和全国的一些医院建立医联体，做定向的培训。”

目前和熹会护理费收取标准为，完全自理的老人护理费用最低是500元/月，对于需要特殊照顾的老人会有一个7至10天的观察期，然后根据老人身体状况确定一个收费标准，最高可达到几千元/月。

【面临的两大阻碍】

自2012年开业以来，保利和熹会目前入住老人50位左右，入住率不足20%。

保利安平相关负责人对记者坦承：“按照目前的收费标准和入住率，项目还在赔钱。如果我们的收费标准提高到1万/月，那我们的入住率达到30%--40%的时候，收支就会持平，按照现在的收费标准，入住率需要达到70%-80%，收支才会持平。”

而目前，判定一个养老机构是否成功的标准正是“入住率”。鉴于此，保利和熹会的运营模式已悄然由先期定位的活力型会所转变为接纳失智失能老人。

对于这样的改变，李子辰表示：“目前保利和熹会入住的老人平均年龄达83岁，活力型老人占到50%，但今后接收对象主要将以失能失智老人为主。一楼的配备很豪华，却因为活力型老人很少，造成一些娱乐休闲设施利用率不高。”

保利安平相关负责人认为，和熹会目前面临两个主要的难题，一是政策层面，很多的政策和实际不能衔接，比如和熹会在改造过程中，在硬件和软件方面的总投入超过2000万元，包括在地面上打上防滑地胶，撤掉浴缸换无障碍淋浴，设立呼叫和管理系统等，当时也说有补贴，但是现在却说政策不明朗，不知道补多少”。二是从现实的市场来看，大家仍习惯在家养老，只有到了不能自理了，没人照顾的时候才会选择入住养老机构。

由于和熹会项目是在原来酒店基础上改造而成，上述人士表示，他们是参照《老年建筑专业设计规范》来改造的，但毕竟原来是酒店，后期改造就会面临一些困难，有的改不了。例如如《规范》中要求的门宽是2750px，方便老人轮椅进出，而现在只有2375px，轮椅只能将就着挤进挤出，因为没有办法把门都打掉。电梯也是普通客梯，不是医用电梯，担架只能走楼梯。

“入住率从0到70%的这段时间，是我们保利安平得到市场认可的时间，但这段时间不能太长。”该负责人补充道。

据了解，保利和熹会从成立到现在将近一年的时间中，在争取医保这个事情上，始终都没有下文。看病不能纳入到医保当中，这也成为影响保利和熹会入住率的重要因素。

【看好未来的5年】

即便在经营中遇到了种种不顺，但李子辰仍乐观的期待着中国养老产业的未来5年。

“5-8年的时间，从经济购买力、认可度、实际需求上，养老行业都会有一个很大的突破。”李子辰对记者说道。

李子辰认为，现在市场上养老需求看似庞大，但有效需求其实并不多。一个老人，正常情况下，从退休到70岁是健康阶段，80岁以后将进入高龄阶段，这个阶段的老人有很大的专业养老需求，业内称之为“刚性需求”。而目前市场上的养老机构不管是高端的、低端的，还是养老公寓、敬老院院都是做后面那部分的，即高龄、失能群体。但再过几年，随着养老行业的发展、养老产品的丰富、将会有很多健康型老人愿意住进来，满足精神、社交等方面的需求。

戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚也曾对媒体表示，中国的养老地产才刚刚起步，还没有特别成型的产品，但是未来10年应该会有很大的发展。以泰康的模式为例，100万元的会员费，加上每月近万元的房间租金，利润肯定是不错的。再过20年，六七十岁的老人去这样一个地方每月花一两万元享受养老服务，很多人都负担得起。

从政策看，国家正大力鼓励养老产业的发展。9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布。10月16日财政部发布消息称，将下拨22.2亿元人民币用于扶持健康及养老服务业。这表明此前国务院对加快该行业发展的计划开始落到实处。

而保利安平相关负责人亦表示，养老产业整体市场前景肯定是好的，从国家的扶植和政策都是好的，从老百姓的需求和认可度来看，也是好的。